München, 22.07.2026 (lifePR) – In München entscheidet nicht allein der Kaufpreis über die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage. Auch die steuerliche Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden kann über Jahrzehnte mehrere Tausend Euro Unterschied bei der Steuer ausmachen. Nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis ist nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) abschreibungsfähig. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und fällt aus der Abschreibungsbasis heraus. Für Bestandsgebäude ab Baujahr 1925 gilt ein AfA-Satz von 2 Prozent jährlich, für Altbauten davor 2,5 Prozent, für neue Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent.
In München hat diese Systematik besonderes Gewicht. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zählen zu den höchsten in Deutschland und erreichen selbst in mittleren Lagen vierstellige Quadratmeterbeträge. Je höher der Bodenwert, desto größer der Anteil des Kaufpreises, der steuerlich nicht abgeschrieben werden kann. Zwei Wohnungen mit identischem Kaufpreis können sich dadurch in ihrer Nachsteuerrendite deutlich unterscheiden.
Was die Aufteilung in Zahlen bedeutet
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension. Eine vermietete Bestandswohnung in München, Baujahr 1990, kostet 600.000 Euro. Entfallen 75 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, beträgt die Abschreibungsbasis 450.000 Euro. Bei 2 Prozent AfA sind das 9.000 Euro jährlich. Setzt das Finanzamt den Gebäudeanteil dagegen auf 60 Prozent an, sinkt die jährliche Abschreibung auf 7.200 Euro. Die Differenz von 1.800 Euro pro Jahr bedeutet bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent eine Mehrbelastung von rund 756 Euro jährlich. Über eine Haltedauer von 30 Jahren summiert sich das auf mehr als 22.000 Euro.
Fehlt im Kaufvertrag eine dokumentierte Aufteilung, nimmt das Finanzamt die Berechnung selbst vor. Grundlage ist dann in der Regel die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die zuletzt im Januar 2025 aktualisiert wurde. Die Excel-Arbeitshilfe arbeitet mit standardisierten Bewertungsparametern. Gerade in Märkten mit sehr hohen Bodenwerten können sich dadurch Ergebnisse ergeben, die von einer objektbezogenen Wertermittlung im Einzelfall abweichen.
München ist dafür ein Paradebeispiel: Die hohe Dynamik am Grundstücksmarkt lässt sich mit standardisierten Berechnungsmodellen nicht immer vollständig abbilden.
Vertragliche Aufteilung hat Bestand, wenn sie plausibel ist
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen ist, sofern keine nennenswerten Zweifel an ihr bestehen. Verwerfen können Finanzamt und Finanzgerichte die Aufteilung erst, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Eine nachvollziehbar begründete Kaufpreisaufteilung, beispielsweise auf Grundlage eines Immobiliengutachtens, kann die vereinbarte Aufteilung gegenüber dem Finanzamt stützen.
„Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann die jährliche Steuerersparnis bei einer typischen Eigentumswohnung um mehrere hundert Euro erhöhen. Über eine Haltedauer von 20 oder 30 Jahren ist das ein Betrag, der sich deutlich im Gesamtertrag der Anlage niederschlägt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.
Steuerliche Auswirkungen bereits vor dem Kauf berücksichtigen
Die Kaufpreisaufteilung ist nicht erst nach dem Kauf relevant, sondern bereits bei der Objektauswahl. Eigentumswohnungen weisen häufig günstigere Voraussetzungen auf als Einfamilienhäuser: Der Bodenwert verteilt sich auf alle Einheiten im Gebäude, der abschreibungsfähige Gebäudeanteil fällt dadurch typischerweise höher aus. In einem Münchner Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten trägt jede Wohnung nur einen Bruchteil des Grundstückswerts. Auch die Lage wirkt sich aus: Eine Wohnung in Schwabing oder im Lehel kann aufgrund des höheren Bodenwertanteils eine geringere Abschreibungsbasis aufweisen als ein vergleichbares Objekt am Stadtrand oder im Umland.
Wer diese Faktoren bereits vor dem Immobilienkauf berücksichtigt, kann die steuerlichen Auswirkungen einer Kapitalanlage besser einschätzen. Erfahrene Immobilienmakler in München berücksichtigen die voraussichtliche Kaufpreisaufteilung deshalb bereits bei der Auswahl geeigneter Kapitalanlagen. Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag sowie die getrennte Ausweisung einzelner Kaufpreisbestandteile können dabei langfristig steuerliche Vorteile schaffen.
Neben Gebäude und Grundstück können auch weitere Bestandteile des Kaufpreises – etwa Einbauküchen, Stellplätze oder Außenanlagen – gesondert ausgewiesen werden. Je nach Art können diese eigenständig abschreibungsfähig sein und damit die steuerliche Abschreibungsbasis beeinflussen. Gerade in Städten mit hohen Bodenwerten wie München empfiehlt es sich deshalb, die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin zu berücksichtigen und steuerlich prüfen zu lassen. Heid Immobilienmakler München begleitet Kapitalanleger bereits bei der Objektauswahl und berücksichtigt dabei auch die steuerlichen Auswirkungen der Kaufpreisaufteilung.
