Karlsruhe, 10.02.2026 (lifePR) – .
Was ist ein Erbbaugrundstück?
Ein Erbbaugrundstück – auch Erbbaurechtsgrundstück oder Erbpachtgrundstück genannt – bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers. Der Erbbauberechtigte erhält lediglich das Recht, das Grundstück für einen langen Zeitraum zu nutzen und darauf ein Gebäude zu errichten. Dafür zahlt er einen regelmäßig fälligen Erbbauzins. Nach Ablauf des Vertrags geht das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer über.
Kaufen oder verkaufen: Was ist möglich?
Ein Erbbaugrundstück wird nicht verkauft, sondern gepachtet. Eigentum besteht lediglich am Gebäude, nicht am Boden. Wer ein Haus auf einem Erbbaugrundstück besitzt, kann dieses zwar veräußern, der neue Eigentümer übernimmt jedoch den bestehenden Erbbauvertrag inklusive Erbbauzins. Der Grundstückseigentümer bleibt unverändert bestehen.
Wo findet man Erbbaugrundstücke in Karlsruhe?
Erbbaugrundstücke werden nur selten auf klassischen Immobilienportalen angeboten. Häufig vergeben Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder andere Institutionen Grundstücke im Erbbaurecht. Auch in Karlsruhe verfügen öffentliche und kirchliche Träger über entsprechenden Grundbesitz. Ein direkter Kontakt zu diesen Institutionen kann sich lohnen, insbesondere, da viele Erbbaurechte aus den 1950er- und 1960er-Jahren in den kommenden Jahrzehnten auslaufen.
Finanzierung: höhere Hürden für Bauherren
Die Finanzierung von Immobilien auf Erbbaugrundstücken gilt als anspruchsvoll. Banken verlangen meist höhere Eigenkapitalquoten und setzen eine lange Restlaufzeit des Erbbauvertrags voraus – in der Regel mindestens 40 Jahre. Zudem liegt der Beleihungswert häufig unter dem vergleichbarer Immobilien auf eigenem Grund. Entgegenkommender zeigen sich Kreditinstitute oft dann, wenn Gemeinden oder Kirchen als Erbbaugeber auftreten.
„Ein Erbbaugrundstück senkt zwar die Einstiegskosten fürs eigene Haus, wirft aber komplexe Bewertungsfragen auf“, erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung.
Erschließung und Grundschuld
Im Erbbaurechtsvertrag ist geregelt, wer für die Erschließung des Grundstücks verantwortlich ist – in den meisten Fällen der Erbbauberechtigte selbst. Auch die Bestellung einer Grundschuld ist grundsätzlich möglich, erfolgt jedoch in einem separaten Erbbaugrundbuch. Häufig behalten sich Grundstückseigentümer Mitspracherechte vor, etwa bei der Beleihung oder dem Verkauf des Gebäudes.
Wie wird ein Erbbaugrundstück bewertet?
Die Bewertung von Erbbaugrundstücken folgt besonderen Regeln. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass der Bedarfswert nach finanzmathematischen Methoden gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden darf. In der Praxis kommt häufig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind unter anderem die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit des Vertrags sowie die vertraglichen Bedingungen.
Fazit
Erbbaugrundstücke können in Karlsruhe eine interessante Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein, insbesondere bei hohen Bodenpreisen. Gleichzeitig erfordern sie eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen, finanziellen und bewertungstechnischen Rahmenbedingungen. Eine fundierte Wertermittlung schafft dabei eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Käufer, Verkäufer und Verpächter.
