Berlin, 09.03.2026 (lifePR) – Wer eine Immobilie kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch zusätzlich fallen verschiedene Nebenkosten an – etwa für Notar, Grundbuch oder Makler. Eine der größten Positionen ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien an, etwa beim Kauf, Tausch oder bei einer Zwangsversteigerung, und zählt zu den einmaligen Kaufnebenkosten.
Die gesetzliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz. Demnach wird die Steuer grundsätzlich bei jedem Eigentumswechsel an einem Grundstück erhoben – unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt.
Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Stattdessen legen die Bundesländer ihren Steuersatz selbst fest. Bundesweit liegt er derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
In Berlin beträgt der Steuersatz 6 Prozent. Damit gehört die Hauptstadt zu den Bundesländern mit einer vergleichsweise hohen Grunderwerbsteuer. Bei einem Immobilienkauf kann die Steuer daher schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen.
Entscheidend ist dabei immer der Standort der Immobilie. Wo der Käufer wohnt oder seinen Firmensitz hat, spielt für die Höhe der Steuer keine Rolle.
„Viele Immobilienkäufer unterschätzen die Bedeutung der Grunderwerbsteuer bei ihrer Finanzierung“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Gerade in Bundesländern mit höheren Steuersätzen kann sie schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen und sollte deshalb frühzeitig in die Kalkulation einbezogen werden.“
Zahlung ist Voraussetzung für den Eigentumswechsel
Nach dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags übernimmt der Notar eine wichtige Aufgabe: Er meldet den Erwerbsvorgang an verschiedene Behörden, darunter auch das Finanzamt.
Anschließend erhalten Käufer in der Regel einen Steuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb der festgesetzten Frist bezahlt werden. Erst wenn die Zahlung erfolgt ist, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Diese Bescheinigung ist erforderlich, damit das Grundbuchamt den Eigentumswechsel eintragen kann. Ohne sie bleibt die Immobilie formal weiterhin im Eigentum des bisherigen Besitzers.
Wer zahlt?
Grundsätzlich gelten Käufer und Verkäufer gemeinsam als Steuerschuldner. In der Praxis wird jedoch fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt.
Trotzdem kann das Finanzamt im Einzelfall auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen, wenn der Käufer seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Aus diesem Grund wird im notariellen Kaufvertrag üblicherweise eindeutig festgelegt, wer die Steuer übernimmt.
Freigrenze bei sehr kleinen Kaufpreisen
Eine Besonderheit gibt es bei sehr kleinen Grundstücksgeschäften: Liegt der Kaufpreis bei höchstens 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Dabei handelt es sich allerdings um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Wird diese Grenze überschritten, wird die Steuer auf den gesamten Kaufpreis erhoben.
Wer ist befreit?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht außerdem mehrere Ausnahmen vor. In einigen Konstellationen wird der Eigentumswechsel nicht besteuert.
Das betrifft beispielsweise:
• Erbschaften im Todesfall
• Schenkungen von Immobilien
• Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, auch nach einer Scheidung
• Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie, etwa zwischen Eltern und Kindern
Nicht befreit sind dagegen Geschwister oder entferntere Verwandte. Bei entsprechenden Transaktionen fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an.
Gerade bei größeren Immobilienwerten kann es deshalb sinnvoll sein, steuerliche Aspekte bereits frühzeitig in die Planung eines Eigentumsübergangs einzubeziehen.
Was Käufer vor dem Notartermin klären sollten
Gerade in Berlin, wo 6 Prozent anfallen, lohnt sich daher ein kurzer Realitätscheck vor der Unterschrift:Ist die Steuer in der Finanzplanung sauber einkalkuliert? Und ist im Kaufvertrag eindeutig geregelt, wer zahlt? Denn die Steuer ist nicht „irgendwann später“ relevant – sie ist faktisch eine Voraussetzung dafür, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch durchgeht.
