Köln, 01.07.2026 (lifePR) – Die schnelle Verbreitung Künstlicher Intelligenz (KI) verändert die Arbeitswelt zunehmend. Systeme wie sogenannte Large Language Models (LLMs) – KI-Anwendungen, die Texte erstellen, Daten analysieren, programmieren oder Übersetzungen anfertigen – versprechen Effizienz- und Produktivitätsgewinne. Für Unternehmen eröffnet dies neue Möglichkeiten, wirft jedoch zugleich die Frage auf, welche Folgen sich langfristig für den Büroflächenbedarf ergeben.
Die Immobilienexperten der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH haben die Entwicklung im Rahmen ihrer aktuellen Analyse des Kölner Büromarktes untersucht. Das Ergebnis: Obwohl KI künftig spürbare Auswirkungen auf den Büromarkt der Domstadt haben dürfte, lassen sich derzeit noch keine nennenswerten KI-bedingten Veränderungen bei der Flächennachfrage nachweisen.
„Die Technologie verbreitet sich sehr schnell und wird viele Arbeitsprozesse verändern. Auf dem Kölner Büromarkt sehen wir bislang jedoch noch keinen messbaren KI-Effekt. Dafür ist die Anwendung in den Unternehmen noch zu jung und die Durchdringung vieler Geschäftsprozesse noch nicht weit genug fortgeschritten“, sagt Dr. Jan Schubert, Researcher bei Greif & Contzen.
Beschäftigung ist gewachsen
Zwischen 2022 und 2025 stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Köln von rund 606.000 auf etwa 632.000 Personen. Auch in Branchen mit hoher KI-Exposition – also Tätigkeiten, die grundsätzlich vergleichsweise gut automatisiert werden könnten, – wurden teilweise zusätzliche Arbeitsplätze geschaffen. Inzwischen wird allerdings vielfach über mögliche Arbeitsplatzverluste durch KI diskutiert.
Auf dem Büromarkt liegen allerdings bislang nur Einzelfälle, in denen Unternehmen wegen verstärktem KI-Einsatz ihren Flächenbedarf reduziert haben, vor. „Bislang überlagern andere Faktoren die möglichen Auswirkungen von KI deutlich. Dazu zählen die schwache Konjunktur, geopolitische Unsicherheiten, Homeoffice-Regelungen sowie die allgemein zurückhaltende Investitionsbereitschaft vieler Unternehmen“, erklärt Andreas Reul, Leiter des Bereichs Büroimmobilien bei Greif & Contzen.
Köln ist gut aufgestellt, aktuell fehlen jedoch positive Impulse
Während in internationalen Technologiestandorten wie London oder Paris sowie auch in deutschen Metropolen wie München und Berlin zuletzt verstärkt Büroflächen durch Technologieunternehmen angemietet wurden, ist ein vergleichbarer Effekt in Köln bislang noch nicht zu beobachten.
Dabei verfügt die Region über gute Voraussetzungen, um von der weiteren Verbreitung künstlicher Intelligenz zu profitieren. Mehrere Forschungseinrichtungen, eine aktive Start-up-Szene sowie neue Rechenzentrumsprojekte im Kölner Umland schaffen wichtige Rahmenbedingungen für die Entwicklung KI-basierter Geschäftsmodelle. Auch Köln zählt inzwischen zu den bedeutenden deutschen Standorten für digitale Wirtschaft, Forschung und Dateninfrastruktur.
„Die positiven Wachstumsszenarien durch KI sind grundsätzlich möglich. Kurzfristig rechnen wir allerdings eher mit Effizienzsteigerungen und einer kritischeren Prüfung des Flächenbedarfs als mit zusätzlichen Büroanmietungen“, so Reul.
Schwaches erstes Halbjahr auf dem Kölner Büromarkt
Unabhängig von der KI-Debatte blieb die erhoffte Belebung des Kölner Büromarktes im ersten Halbjahr 2026 aus. Der Flächenumsatz lag mit rund 80.000 Quadratmetern etwa 27 Prozent unter dem Vorjahreswert. Vor allem das schwache zweite Quartal belastete das Ergebnis.
Viele Unternehmen verschieben weiterhin Standortentscheidungen oder reduzieren ihren Flächenbedarf. Zu den größten Vermietungen zählten die Anmietung von rund 7.000 Quadratmetern durch die Deutsche Bank im „Dominium“ sowie etwa 3.400 Quadratmeter durch den Versicherer MSIG im KölnTurm.
Gleichzeitig stieg der Leerstand deutlich an. Aktuell stehen rund 509.000 Quadratmeter Bürofläche leer. Die Leerstandsquote liegt bei rund 6,1 Prozent beziehungsweise 6,5 Prozent einschließlich Untervermietungsflächen. Für den Markt gilt dieses Niveau derzeit noch als unkritisch, stärkt jedoch die Verhandlungsposition vieler Mieter.
In der Folge werden zunehmend Incentives wie mietfreie Zeiten oder – insbesondere bei älteren Bestandsgebäuden – auch niedrigere Nominalmieten angeboten. Die Spitzenmiete blieb dagegen mit rund 33,00 Euro pro Quadratmeter stabil. Die einfache Durchschnittsmiete sank leicht auf etwa 17,90 Euro pro Quadratmeter.
Moderne Gebäude profitieren, ältere Bestände geraten unter Druck
Von den für 2026 erwarteten rund 85.000 Quadratmetern neu fertiggestellter Bürofläche sind bereits etwa 75 Prozent vorvermietet. Rund die Hälfte der Fertigstellungen entfällt auf Revitalisierungen, also umfassend modernisierte Bestandsgebäude.
Nach Einschätzung von Greif & Contzen wird sich die Zweiteilung des Marktes weiter verstärken. Moderne Büroflächen mit leistungsfähiger IT-Infrastruktur an urbanen Standorten dürften auch künftig gefragt bleiben. Ältere, unsanierte Gebäude in Randlagen werden dagegen zunehmend unter Druck geraten.
Dazu Andreas Reul: „Wer künftig Nutzer gewinnen möchte, die KI intensiv einsetzen, muss eine leistungsfähige digitale Infrastruktur bieten. Für Eigentümer älterer Bestandsgebäude gewinnt die Frage nach Modernisierung und technischer Aufrüstung deshalb weiter an Bedeutung.“
Ausblick
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Greif & Contzen einen geringeren Flächenumsatz als im Vorjahr. Größere Abschlüsse sind zwar weiterhin möglich, die Vermarktungsprozesse verlaufen jedoch oft langwierig. Der Leerstand dürfte vorerst weiter steigen.
Im Premiumsegment werden die Mieten vorwiegend stabil bleiben. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten begrenzen hier den Spielraum für Mietrückgänge. Eine spürbare Nachfragebelebung könnte erst einsetzen, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern und neue Wachstumsimpulse entstehen.
Fest steht aus Sicht von Greif & Contzen bereits heute: Die Auswirkungen künstlicher Intelligenz auf den Büromarkt werden kommen – ihr volles Ausmaß wird sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen.
Beraten.
