Pforzheim, 29.10.2026 (lifePR) – Kaufinteressenten wollen in einer leeren Wohnung erkennen, wie Wohnen, Essen und Arbeiten im Grundriss funktionieren. Eine gezielte Verkaufsvorbereitung kann das zeigen, wenn sie zum Zustand des Objekts und zur Preisvorstellung passt.
Der Wiederaufbau nach 1945 prägt das Bild der Pforzheimer Innenstadt bis heute. Beim Verkauf einer Wohnung in einem solchen Bestandsgebäude stellt sich eine praktische Frage: Wie lassen sich die tatsächlichen Raumgrößen und Nutzungsmöglichkeiten zeigen, ohne den Modernisierungsbedarf aus dem Blick zu verlieren?
Vor dem Fototermin prüfen die Immobilienmakler in Pforzheim deshalb zunächst Objekt, Preispositionierung und Käufergruppe. Eine Wohnung zur Eigennutzung verlangt eine andere Ansprache als ein vermietetes Anlageobjekt. Die geplante Präsentation sollte zu dieser Einordnung passen.
Welche Vorbereitung hilft bei einer leerstehenden Wohnung?
Ein leerer Raum kann auf Fotos kleiner und weniger einladend wirken, als er tatsächlich ist. In der US-Befragung „2025 Profile of Home Staging“ der National Association of Realtors gaben 83 Prozent der befragten Makler auf Käuferseite an, dass Home Staging Interessenten die Vorstellung erleichtert, eine Immobilie als künftiges Zuhause zu nutzen. Bei der Frage nach den üblicherweise eingerichteten Räumen wurden besonders häufig Wohnzimmer (91 %), Hauptschlafzimmer (83 %), Esszimmer (69 %) und Küche (68 %) genannt.
Zunächst sollten Grundriss, Aufnahmen und tatsächlicher Zustand zusammenpassen. Saubere Fenster, funktionierende Beleuchtung und freie Laufwege erleichtern die Besichtigung. Wenige maßstäbliche Möbel können anschließend zeigen, welchen Platz etwa ein Esstisch oder ein Bett tatsächlich beansprucht.
Beim Home Staging für den Immobilienverkauf lässt sich die Vorbereitung auf einzelne Räume begrenzen. Den größten Effekt bringt dabei nicht der schönste Raum, sondern der mit der größten Unsicherheit: ein fensterarmes Arbeitszimmer, eine Durchgangsfläche, ein Zimmer unter Dachschrägen oder ein sehr großer, leerer Wohnbereich. Ein Zimmer, das halb Gästezimmer und halb Abstellraum bleibt, erzeugt bei Interessenten Unsicherheit. Eine klare Funktion löst das auf. Entscheidend bleibt, dass Türen, Fenster und Bewegungsflächen mitgedacht werden.
„Erst wenn Preis, Zielgruppe, Exposé und Besichtigung zusammenpassen, entsteht aus guter Präsentation ein besserer Verkauf”, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.
Reales oder virtuelles Home Staging: Was passt wann?
Virtuelles Home Staging richtet leere Räume digital ein und wirkt vor allem im Online-Exposé. Es ist schneller verfügbar und günstiger, weil keine Möbel transportiert werden. Bei der Besichtigung sieht der Interessent dann allerdings den tatsächlichen Zustand. Genau dort wirkt reales Home Staging stärker: Raumgefühl, Wege, Licht und Möblierung lassen sich vor Ort erleben. Bei einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung, also einer emotional geprägten Kaufentscheidung, kann das den Ausschlag geben. Die Einrichtung sollte die Wohnung dabei nicht dominieren.
Für eine leerstehende Pforzheimer Bestandswohnung kommen beide Wege infrage:
- virtuell, wenn vor allem das Potenzial eines sanierungsbedürftigen Objekts gezeigt werden soll
- real, wenn Besichtigungen den Ausschlag geben und Raumgrößen vor Ort erfahrbar werden sollen
- kombiniert, wenn das Exposé Aufmerksamkeit erzeugen und die Besichtigung die Erwartung einlösen soll
Digitale Einrichtungsbeispiele müssen im Exposé eindeutig als Visualisierung gekennzeichnet und durch reale Aufnahmen ergänzt werden. Bewährt hat sich die Reihenfolge: zuerst das gekennzeichnete Einrichtungsbeispiel, danach die reale Aufnahme desselben Raums. Raumgeometrie, Fenster und sichtbarer Gebäudezustand bleiben so nachvollziehbar. Ein zusätzliches Arbeitszimmer darf durch die Darstellung nicht größer oder besser nutzbar erscheinen, als es tatsächlich ist. Rechtliche Risiken entstehen vor allem dann, wenn digitale Bilder den Objektzustand verfälschen oder notwendige Hinweise fehlen.
Was gilt für vorhandene Schäden?
Das Überstreichen eines Feuchtigkeitsflecks beseitigt dessen Ursache nicht. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Welche Angaben im konkreten Fall in den Kaufvertrag gehören, klärt der Notar oder ein Anwalt.
Wie viel Vorbereitung ist wirtschaftlich sinnvoll?
Welche Vorbereitung sich rechnet, hängt vom Preis ab, den die Wohnung erzielen kann. Heid Immobilienmakler Pforzheim ermittelt deshalb zuerst den Marktwert und leitet daraus ab, welcher Aufwand für Exposé und Besichtigungen angemessen ist. Vor zusätzlichen Ausgaben sollten Eigentümer festlegen, welche konkrete Unsicherheit für Kaufinteressenten gelöst werden soll. Geht es um die Größe eines Zimmers, helfen andere Maßnahmen als bei fehlenden Objektunterlagen.
Wer eine Home-Staging-Agentur beauftragt, sollte sich vier Punkte schriftlich geben lassen: welche Räume eingerichtet werden und welche leer bleiben, welche Gegenstände die Agentur stellt, wie viele Wochen die Möbel in der Wohnung bleiben und was Anlieferung und Abholung kosten. Ohne diese Abgrenzung lassen sich zwei Angebote kaum vergleichen, weil das eine vielleicht drei Räume für vier Wochen umfasst und das andere einen Raum für acht.
Ein bestimmter Verkaufspreis oder eine bestimmte Vermarktungsdauer lässt sich daraus nicht ableiten. Sinnvoll ist die Vorbereitung, wenn sie das vorhandene Objekt verständlicher macht und zum Gesamtbudget der Vermarktung passt.
