Frankfurt am Main, 03.07.2026 (lifePR) – Der Wert eines offenen Immobilienfonds steht und fällt mit der Bewertung seiner Objekte. Das Kapitalanlagegesetzbuch schreibt dafür unabhängige externe Gutachter, klar definierte Verfahren und feste Bewertungsintervalle vor. Für Kapitalverwaltungsgesellschaften am Finanzplatz Frankfurt ist die korrekte Wertermittlung damit mehr als eine Formalie.
Frankfurt ist der zentrale Standort der deutschen Fondsbranche. Hier haben Verwalter offener Immobilienfonds wie Deka Immobilien und DWS ihren Sitz. Anders als beim Verkauf einer einzelnen Immobilie entscheidet bei einem Fonds nicht ein einmaliger Kaufpreis über den Wert, sondern die regelmäßige Bewertung eines ganzen Portfolios. Sie bestimmt den Nettoinventarwert und damit den Preis, zu dem Anleger Anteile erwerben oder zurückgeben.
Das Kapitalanlagegesetzbuch als rechtlicher Rahmen
Maßgeblich für die Bewertung ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Es hat das frühere Investmentgesetz abgelöst und setzt die europäische AIFM-Richtlinie in deutsches Recht um. Damit gelten EU-weit vergleichbare Maßstäbe für die Verwaltung alternativer Investmentfonds. Die besonderen Regelungen für offene Immobilienfonds, im Gesetz als Immobilien-Sondervermögen bezeichnet, finden sich in den §§ 230 bis 260 KAGB. Sie legen fest, welche Objekte ins Portfolio aufgenommen werden dürfen, wer sie bewertet und in welchen Abständen das geschieht.
Unabhängige Bewerter und klare Bewertungsvorgaben
Im Zentrum steht die Anforderung an die Bewerter. Für Immobilien-Sondervermögen schreibt das Gesetz den Einsatz unabhängiger externer Bewerter vor. Diese müssen die Unabhängigkeits- und Qualifikationsanforderungen des § 216 KAGB erfüllen und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht angezeigt werden. Die Verantwortung für die ordnungsgemäße Bewertung verbleibt bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft, während der externe Bewerter für Pflichtverletzungen haftet. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft legt die anzuwendenden Bewertungsverfahren in einer Bewertungsrichtlinie fest, die den gesetzlichen Vorgaben und den Besonderheiten der jeweiligen Objektart Rechnung tragen muss. Eine Logistikhalle wird darin anders bewertet als ein Bürohaus, eine Seniorenresidenz oder ein verpachtetes Hotel.
Welche Verfahren die Bewerter anwenden
Bei Fondsimmobilien steht der Ertrag im Vordergrund. Da es sich überwiegend um vermietete Gewerbeobjekte handelt, ist nach der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung in der Regel der Ertragswert maßgeblich, ermittelt über ein am jeweiligen Immobilienmarkt anerkanntes Verfahren. Andere anerkannte Verfahren dürfen die Bewerter zur Plausibilisierung heranziehen, wenn das für eine sachgerechte Bewertung sinnvoll erscheint. Entscheidend sind dabei die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Restlaufzeiten der Mietverträge und der bauliche Zustand des Objekts. Diese Faktoren wirken sich unmittelbar auf den Ertragswert und damit auf den ausgewiesenen Fondswert aus.
Ankauf und laufende Bewertung folgen anderen Maßstäben
Das KAGB unterscheidet zwischen der Bewertung beim Ankauf und der laufenden Folgebewertung. Beim Ankauf ist die Objektbesichtigung durch den Gutachter zwingend. Bis zu einem Objektwert von 50 Millionen Euro genügt dabei ein externer Bewerter, darüber sind zwei erforderlich. In der laufenden Bewertung gilt für offene Immobilienfonds ein festes Intervall. Die Objekte werden regelmäßig neu bewertet, grundsätzlich in vierteljährlichen Abständen.
„Bei einem Immobilienfonds entscheidet der Blick auf die einzelnen Objekte. Lagequalität, Mietverträge und ein möglicher Instandhaltungsrückstau beeinflussen den Wert eines Bestands erheblich", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Die Einbindung unabhängiger externer Bewerter sorgt dafür, dass die Wertermittlung nachvollziehbar und überprüfbar bleibt."
Für die Fondsbranche am Standort Frankfurt ist die externe Bewertung damit ein zentraler Baustein des Anlegerschutzes. Hinzu kommt eine weitere Kontrollebene: Die Verwahrstelle des Fonds muss sicherstellen, dass die Ermittlung des Anteilswerts den Vorgaben des KAGB und den Anlagebedingungen entspricht. Bewertung, Verantwortung der Kapitalverwaltungsgesellschaft und Kontrolle durch die Verwahrstelle greifen so ineinander. Eine nachvollziehbare und regelkonforme Immobilienbewertung in Frankfurt bildet die Grundlage für die sachgerechte Bewertung von Fondsvermögen und die Transparenz gegenüber Anlegern.
